Wiele osób podpisując umowę z Wykonawcą na wybudowanie danej inwestycji skupia się przede wszystkim na tym, aby roboty budowlane, były wykonane zgodnie z projektem i zostały ukończone w ustalonym terminie. Mało kto zwraca uwagę na to, w którym momencie powstaje obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości, co może w późniejszym czasie przynieść przykre konsekwencje.
Kiedy powstaje obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości?
W przypadku budynków lub ich części oraz budowli obowiązek podatkowy powstaje dopiero od początku roku następującego po roku, w którym budowa wspomnianych obiektów została zakończona lub w którym rozpoczęto użytkowanie budynku albo jego części przed ich ostatecznym wykończeniem. Oznacza to, że wystarczy spełnienie jednego z dwóch poniższych zdarzeń:
- Zakończenie robót budowlanych, lub
- Rozpoczęcie użytkowania budynku albo jego części
– znaczenie ma to, które ze zdarzeń wystąpi jako pierwsze.
Należy przy tym zaznaczyć, że rozpoczęcie użytkowania budynku jeszcze ostatecznie niewykończonego powoduje konieczność zapłacenia podatku ustalonego od całego budynku od początku następnego roku. Jeżeli więc właściciel budynku zakończy budowę lub zacznie od dnia 2 stycznia użytkować wyłącznie jedno piętro to obowiązek podatkowy powstanie dopiero 1 stycznia następnego roku, przy czym obowiązek ten będzie dotyczyć całego budynku. Bez znaczenia pozostaje fakt, że tylko jedno piętro zostało ukończone i jest zajmowane.
Powyższej reguły ustalenia momentu obowiązku podatkowego nie stosuje się do istniejących budynków, które zostały poddane remontowi kapitalnemu. Dotyczy on wyłącznie tylko nowych budynków i budowli.
Co należy rozumieć przez pojęcie „zakończenia budowy”?
Niestety, Ustawodawca nie zdefiniował pojęcia „zakończenia robót budowlanych”, przez co należy sięgnąć do obowiązującego orzecznictwa oraz praktyki.
Należy zaznaczyć, że z pewnością do zakończenia budowy dojdzie w momencie, gdy zostało złożone zawiadomienie o zakończeniu budowy wraz z wymaganymi załącznikami. Złożenie przedmiotowego zawiadomienia nie jest jednak konieczne do uznania, że faktycznie doszło do zakończenia budowy. Przede wszystkim wystarczy, że spełnione zostaną warunki upoważniające do złożenia takiego zawiadomienia, a więc gdy obiekt budowlany lub budowla odpowiada warunkom, jakie przewiduje prawo budowlane wobec budowy legalnej przy zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego zakończeniu budowy. W takim wypadku kluczowa może okazać się data dokonania wpisu do dziennika budowy przez kierownika budowy o:
- Zgłoszeniu zakończenia robót budowlanych, oraz
- Oświadczenie, że roboty zostały wykonane zgodnie z projektem i warunkiem pozwolenia na budowę, a teren budowy i działki przyległe uporządkowano przywrócono do stanu pierwotnego.
Rozpoczęcia użytkowania przed ostatecznym wykończeniem
W niektórych przypadkach, może dojść do sytuacji, gdy dana osoba będzie użytkować budynek lub budowlę przed jej ostatecznym wykończeniem. Zgodnie z obowiązującą zasadą – obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości powstaje w momencie spełnienia się jednego ze zdarzeń, tj. zakończenia budowy lub rozpoczęcia użytkowania budynku lub budowli – decyduje zdarzenie wcześniejsze.
Jeżeli więc osoba zacznie użytkować budynek, jego część lub budowlę przed ich ostatecznym wykończeniem w dniu 2 stycznia, to obowiązek podatkowy powstanie 1 stycznia następnego roku. Bez znaczenia pozostanie fakt, że ostateczne wykończenie nastąpiło, np. 2 stycznia kolejnego roku. W przypadku użytkowania liczy się faktyczne użytkowanie budynku lub jego części. W takiej sytuacji nie muszą więc być spełnione warunki uprawniające do użytkowania