Wyjątkowość prawa podatkowego
Zdarza się, że prawo podatkowe jako odrębna i autonomiczna gałąź systemu prawnego wprowadza odstępstwa od zasad znanych z innych dziedzin prawa. Idealnym przykładem jest odejście w podatku VAT od cywilnoprawnej zasady, zgodnie z którą budynek zawsze dzieli los prawny gruntu, z którym jest trwale związany.
Przepisy dotyczące podatku od towarów i usług wskazują natomiast, że w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Mamy tu zatem do czynienia z sytuacją odwrotną, gdzie status prawny gruntu jest uzależniony od znajdujących się na nim zabudowań.
W takim razie co robić, kiedy sprzedajemy grunt zabudowany budynkami opodatkowanymi w różny sposób?
Omówmy to na przykładzie:
Planowana jest sprzedaż nieruchomości w cenie 1 mln zł netto. Na nieruchomości znajdują się dwa trwale związane z gruntem obiekty:
- dom jednorodzinny o powierzchni 300 m2 i wartości 850 tys. zł, objęty zwolnieniem z podatku VAT;
- sklep spożywczy (budynek handlowo-usługowy) o powierzchni 200 m2 i wartości 150 tys. zł, objęty podatkiem VAT w stawce 23%.
Przepisy nie precyzują w jaki sposób należy ustalić podstawę opodatkowania w przypadku, gdy do transakcji dostawy nieruchomości zastosowanie znajdą różne stawki VAT. Dopuszczalne są tutaj dwa rozwiązania:
- metoda klucza wartościowego, która polega na zastosowaniu właściwych stawek proporcjonalnie do wartości sprzedawanych części nieruchomości, o ile zostały one wyodrębnione;
- metoda klucza powierzchniowego, oparta na podzieleniu powierzchni nieruchomości proporcjonalnie do powierzchni zajmowanych przez poszczególne części – opodatkowane różnymi stawkami VAT.
METODA KLUCZA WARTOŚCIOWEGO
Ustalenie wartości nieruchomości:
- 850 000 zł (dom) + 150 000 zł (sklep) = 1 000 000 zł
Udziały procentowe w wartości:
- Dom: (850 000 / 1 000 000) × 100% = 85%
- Sklep: (150 000 / 1 000 000) × 100% = 15%
Podział ceny sprzedaży (1 000 000 zł netto) proporcjonalnie do wartości:
- Dom: 1 000 000 × 85% = 850 000 zł – zwolnione z VAT
- Sklep: 1 000 000 × 15% = 150 000 zł – opodatkowane stawką 23%
VAT = 150 000 × 23% = 34 500 zł
METODA KLUCZA POWIERZCHNIOWEGO
Ustalenie łącznej powierzchni:
- 300 m² (dom) + 200 m² (sklep) = 500 m²
Udziały procentowe powierzchni:
- Dom: (300 / 500) × 100% = 60%
- Sklep: (200 / 500) × 100% = 40%
Podział ceny sprzedaży (1 000 000 zł netto):
- Dom: 1 000 000 × 60% = 600 000 zł – zwolnione z VAT
- Sklep: 1 000 000 × 40% = 400 000 zł – opodatkowane stawką 23%
VAT = 400 000 × 23% = 92 000 zł
W ocenie sądów i organów podatkowych wybór odpowiedniego klucza należy wyłącznie do podatnika. To on powinien zdecydować, która metoda jest właściwa i miarodajna w danej sytuacji. Jak pokazuje powyższy przykład, wybór ten może znacząco wpłynąć na wysokość podatku VAT. Ma to szczególne znaczenie przy dużych kwotach, które pojawiają się w transakcjach dotyczących nieruchomości.
Ocena, która z metod jest bardziej zasadna, staje się trudniejsza, gdy różnice w wysokości VAT do zapłaty są znaczne. Dlatego warto skonsultować się z ekspertem. Pomoże on nie tylko dokonać prawidłowego podziału, ale też zadba o zgodność rozliczenia z przepisami i aktualną linią interpretacyjną.
